Деньги лежат на эскроу: откуда подрядчику взять оборотные средства

Деньги заказчика лежат на эскроу, а бетон нужен завтра. Проектное финансирование для подрядчика ИЖС — ответ на приземлённый вопрос: на что вести стройку, если расчёт наступит только после регистрации права собственности на дом. До этого деньги заблокированы в банке, и лишь в течение пяти рабочих дней после подтверждения регистрации банк переводит их подрядчику либо гасит ими его строительный кредит.

Схема уже не экзотика: по данным Сбербанка, которые в июне 2026 года приводил «Коммерсантъ», в ИЖС проведено больше 30 тысяч сделок со счетами эскроу. Но тогда же аналитический центр «Дом.РФ» сообщил: 54 % подрядчиков столкнулись с трудностями при работе с эскроу, а из примерно 8 тысяч компаний, заявивших о готовности работать по новой схеме, сделки заключили лишь 4,3 тысячи. Упираются почти все в оборотные средства.

Почему подрядчику вдруг понадобились чужие деньги

До эскроу оборотный капитал давал заказчик — аванс и промежуточные платежи. Теперь брать неоткуда: деньги лежат на счёте и застрахованы Агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 млн рублей. Заказчику спокойно, а подрядчик весь срок стройки платит бригаде и покупает материалы из своего кармана или из кредита. Причём примерно половина клиентов Банка ДОМ.РФ (а таких подрядчиков с эскроу в августе 2026 года насчитали 1 500) ведёт три стройки сразу — кассовый разрыв утраивается.

Дальше цепочка. Эксперт Валерий Лукинов 23 июля 2026 года заявил РИА Недвижимости, что 20–40 % подрядчиков ИЖС могут уйти с рынка в этом году. А «Дом.РФ» в конце июня оценивал: около 30 % одобренных ипотек на ИЖС не доходят до выдачи — заказчик не находит подрядчика с эскроу.

Сколько стоят деньги для подрядчика в 2026 году

Главная перемена года — не наличие денег, а их цена. По оценке того же Лукинова, разрыв между теми, кто зашёл в эскроу раньше, и теми, кто заходит сейчас, огромен.

Посчитаем на условном договоре подряда в 6 млн рублей. Лимит в 80 % — это 4,8 млн рублей, срок стройки 10 месяцев. Деньги выбираются траншами, проценты начисляются только на выданные суммы, поэтому средняя задолженность — около половины лимита, 2,4 млн рублей.

• под 8 % годовых обслуживание кредита обойдётся примерно в 160 тыс. рублей;
• под 14 % — около 280 тыс. рублей;
• под 22 % — около 440 тыс. рублей.

Разница между государственным и коммерческим кредитом — 280 тыс. рублей на одном доме, почти 5 % суммы договора. Отсюда прогноз Лукинова: себестоимость вырастет на 15–20 %. Оценки, впрочем, расходятся. «Коммерсантъ» со ссылкой на Сбербанк в июне писал, что примерно половина подрядчиков цену при переходе на эскроу не меняет, а остальные поднимают смету на 5–10 % — как плату за гарантию готового дома по согласованной цене. Усреднять нечего: всё зависит от того, когда и где подрядчик получил лимит.

Проектное финансирование для подрядчика ИЖС: кто сейчас даёт деньги

«Коммерсантъ» 5 августа 2026 года со ссылкой на Банк ДОМ.РФ сообщил: за семь месяцев 2026 года подрядчикам ИЖС, строящим дома с эскроу, выдано 24,5 млрд рублей — в 2,5 раза больше, чем за тот же период 2025-го, а в июле прирост выдач к июню превысил 30 %.

ВТБ в конце июля сообщил, как передавало РИА «Европейско-Азиатские Новости»: кредитные договоры с малыми и средними подрядчиками ИЖС превысили 10 млрд рублей, портфель за год вырос в 20 раз, а программа может покрывать до 80 % стоимости стройки.

Зонтичное поручительство ДОМ.РФ: если банк уже отказывал

Главная причина отказов небольшим компаниям — нечего дать в залог. Под это и сделана программа зонтичных поручительств: ДОМ.РФ выступает поручителем по кредиту подрядчика и при неисполнении обязательств компенсирует банку половину невыплаченной суммы, но не более 20 млн рублей. Программа — для ИП и организаций, строящих дома по договорам подряда с эскроу. Результаты на 15 июля 2026 года по данным «Коммерсанта»:

• заключено кредитных договоров на 2,7 млрд рублей, одобрено финансирование более чем на 4 млрд;
• программа запущена в мае 2026 года и действует для кредитов, выданных с 1 января по 31 декабря 2026 года; доступ к финансированию дополнительно получат 500–700 подрядчиков.

На старте лимиты Банка ДОМ.РФ для подрядчиков ИЖС составляли 51,5 млрд рублей, его клиентами были более 1 300 компаний, а около 21 % обращавшихся получали отказ. Если ваша заявка была среди этих 21 %, подайте её заново: изменился не баланс, а способ закрыть риск банка.

Транш приходит за подписанный этап, а не за обещание

С переходом на эскроу изменился и характер споров. Юристы портала «Сфера» в июне 2026 года описали сдвиг так: раньше спорили, как вернуть пропавший аванс, теперь — выполнил ли подрядчик работы надлежащим образом. Документы приёмки получили критическое юридическое значение: не подписан акт — нет транша, а в финале нет и раскрытия эскроу. Опора — типовая форма договора подряда из приказа Минстроя № 20/пр, действующая с 1 марта 2025 года: в её 9 разделах прописан и порядок приёмки работ, и разрешение споров о недостатках.

Финансирование под объект, а не под оборот компании, устроено по этой же логике. В ПАЗЛ ДОМ лимит — до 80 % стоимости договора подряда, ставка — от 6 % годовых с начислением только на выданные суммы, деньги приходят 5–7 траншами, первый — в день пополнения эскроу заказчиком, а отчётность перед банком по этапам собирает цифровое управление строительством. Залоги и поручители не требуются.

Ещё одна деталь, которая может стоить выручки по объекту. Поправки закона № 304-ФЗ обязывают размещать сведения о стройке в единой информационной системе жилищного строительства: сведений нет или они с нарушениями — банк вправе отказать в раскрытии счёта эскроу. С датой источники расходятся: «Гарант» в карточке 186-ФЗ указывает 1 августа 2026 года, а КонсультантПлюс и юридические порталы — 1 сентября. Разница в месяц, последствие одинаковое: исходите из ранней даты.

Что сделать подрядчику на этой неделе

1. Посчитать кассовый разрыв по каждому объекту: сколько своих денег уходит в стройку до раскрытия эскроу.
2. Заложить стоимость денег в смету отдельной строкой: при 22–23 % это сотни тысяч на дом.
3. Проверить, что сведения по объектам размещены в единой информационной системе жилищного строительства и в них нет ошибок.
4. Если отказывали в 2025-м или начале 2026-го — подать заявку заново под зонтичное поручительство.
5. Привести в порядок акты по этапам. Аккредитация подрядчика в ПАЗЛ ДОМ занимает день, компанию оценивают более чем по 200 параметрам, индекс надёжности растёт с каждым завершённым объектом.

Заказчику из всего этого важно одно: спросите подрядчика, на какие деньги он построит ваш дом, и попросите показать одобренный лимит. Средства на эскроу защищены, но автоматической достройки при банкротстве подрядчика в ИЖС не предусмотрено — в отличие от многоквартирных домов. Нового подрядчика придётся искать самому и оформлять трёхстороннее соглашение — это месяцы простоя.